Одна картина бедности на богатом нефтью Западе Казахстана

ЖЕТЫБАЙ, Казахстан — В Мангистауской области, которая остается бедной во многих отношениях, несмотря на то, что производит около четверти казахстанской нефти, жалобы Даулета Калниязова знакомы.

«Неужели мы можем жить рядом с таким богатством и ничего от него не видеть?» — спросил он, когда его товарищи по перекрытию дороги приветствовали и аплодировали их одобрению.

«Вот что нас злит… Мы все хотим увидеть этот Новый Казахстан, который создает [президент Касым-Жомарт] Токаев. Но ничего не изменилось. Те, кто говорит правду, преследуются».

Журналисты Казахской службы RFE/RL прибыли в город Жетыбай ночью 29 марта, на третий день отчаянной акции протеста за рабочие места в поселке с населением около 20 000 человек.

Они обнаружили, что демонстранты готовили еду на открытом огне, а единственным источником освещения были лампы, которые придавали насосным станкам, качающим близлежащие нефтяные скважины, жуткое свечение.

Жетыбай вырос как поселок в 1960-х годах, когда советские власти начали широкомасштабное бурение в области.

Протесты из-за нехватки рабочих мест начались в 2014 году, когда мировые цены на энергоносители вошли в штопор, что спровоцировало кризис для крупных экспортеров углеводородов, таких как Казахстан.

Протестующие в Жетыбае блокируют дорогу.

В следующем году Национальный банк Казахстана прекратил поддержку валюты тенге, позволив ее курсу резко упасть, что ударило по покупательной способности населения.

Согласно официальной статистике, в 2022 году, когда Казахстан охвачен инфляцией, резкий конец пришелся на Мангистаускую область, где в годовом исчислении продовольственная инфляция составила 31,6 процента по сравнению с 25,3 процента по стране.

Местные жители Жетыбая говорят, что помимо того, что они не видят никакой пользы от национальной нефтяной промышленности, они испытывают на себе ее худшие побочные эффекты: испорченная окружающая среда сказывается на здоровье местного населения.

«Около 600 молодых людей в возрасте до 40 лет состоят на учете с инвалидностью… Около 200 подростков состоят на учете с серьезными проблемами со здоровьем. У моего собственного ребенка порок сердца», — высказалась протестующая Жумагуль Омарова.

«Я здесь за молодежь Жетыбая!»

Нефтяные деррик-насосы в Жетыбае

На следующий день жители РСЕ/РС показали просачивание нефти в нескольких местах в этом районе, что, по их мнению, вызывает проблемы со здоровьем в городе.

«Вот оно — наше черное золото. Оно попадает в воздух. Сейчас оно стабильно. Но летом [когда температура в Мангистау может зашкаливать за 40 градусов по Цельсию] запах», — сказал один из жителей, поднимая палкой из земли густую темную смолу.

Жизнь на краю пропасти

Мангистауская область долгое время была проблемной областью для правительства.

Это было подчеркнуто на прошлой неделе, когда десятки недавно безработных нефтяников из города Жанаозен пришли с протестом к Министерству энергетики в столице Казахстана Астане. После ночевки возле министерства они были грубо задержаны 11 апреля и на следующий день отправлены поездом домой, поскольку их представители вели переговоры с официальными лицами.

Находясь в Жетыбае, в часе езды от Жанаозена, корреспонденты Радио Свобода стали свидетелями напряженных споров между заместителем главы Каракиянского района, к которому относится Жетыбай, районными советниками и местными жителями.

Протестующие спорят с представителями района в Жетыбае Мангистауской области.

Заместитель главы района Манарбек Толегенов сообщил Радио Свобода, что население не проявляло интереса к вакансиям в милицию и пожарных и настаивало на предоставлении людям работы в нефтяном секторе.

«Почему бы вам тогда не рассказать о том, что случилось с «Экостандартом»?» — спросил Толегонова житель Амангельди Турганбаев, имея в виду строительную компанию, нанявшую более 30 человек из города, видимо, по наущению местных властей.

«Не выплатили нам зарплату в полном объеме, не выплатили обязательные пенсионные взносы!» — сердито сказал мужчина.

«Экостандарт — это отдельная тема!» — ответил Толегонов.

СМОТРИТЕ ТАКЖЕ:

Несмотря на обещания правительства быть более отзывчивыми, протестующие казахстанские нефтяники практически игнорируются

Асылбек Жолдыбаев, директор компании, который вышел на акцию протеста, обещая рабочие места с оплатой до 350 000 тенге (почти 780 долларов США) в месяц для бульдозеров и механизаторов, также подвергся критике со стороны протестующих.

«[Асылбек], я работал сварщиком на вашем предприятии…. Вы заплатили 110 000 тенге за 15 дней и уволили [работников] в течение года. То, что вы говорите, это ложь! Рядовые рабочие получили 70 000 тенге, никто не получил 350 000 тенге, даже квалифицированные рабочие!»

На пятый день протеста, во время которого Жетыбай ненадолго охватил пыльный шторм, репортеры Радио Свободная Европа/Радио Свобода посетили спартанские, наполовину обставленные дома протестующих и услышали новые рассказы о том, что обещания трудоустройства оказались несостоятельными.

Айгерим Ордабаева сказала, что хотела бы, чтобы президент Казахстана Касым-Жомарт Токаев увидел, как живут жители Жетыбая.

Кайрат Суиесинов, которому в декабре отключили газ за неуплату, рассказал, что в прошлом году ему предложили хорошо оплачиваемую работу.

«Зная, что предприятие разорится, они наняли 50 человек. Мы работали два месяца, а потом боролись за зарплату. Половина денег так и не была выплачена», — сказал он, всхлипывая и сдерживая слезы.

«Если бы сюда приезжал президент Токаев, я бы пригласила его в наш дом, чтобы он посмотрел, как мы все живем», — сказала жена Суиесинова Айгерим Ордабаева о доме, где электричество работало только в некоторых комнатах. «Мы живем в тупике».

Проблемы с «деструктивным потенциалом»

Последний раз Токаев посещал Мангистаускую область перед своим переизбранием в ноябре.

Несколькими месяцами ранее он выступил с суровым предупреждением о том, что «найти работу для всех в нефтегазовом секторе невозможно».

Во время своей поездки он пообещал 29 новых проектов, которые будут завершены в период с 2023 по 2026 год и создадут около 3000 рабочих мест. Это вряд ли будет иметь большое значение в провинции с населением более 700 000 человек, где население неуклонно растет.

Президент Казахстана Касым-Жомарт Токаев (архивное фото)

Лидеры общины Жетыбая объявили об окончании своей демонстрации вечером 1 апреля, сославшись на то, что они назвали «прогрессом» в переговорах с правительством.

Лидеры, говорившие с Радио Свобода, не раскрыли, какие гарантии они получили в обмен на прекращение демонстрации, в ходе которой ряд демонстрантов объявили голодовку, а правительство Мангистауской области не предоставило подробности переговоров при запросе.

«Если вышеуказанные власти не выполнят наши требования и обманут горожан, мы снова соберемся, чтобы поднять наши проблемы», — пообещал лидер протеста Канат Койшубаев.

Пыльные бури – обычное дело в Мангистауской области.

Демонстрация жанаозенских нефтяников, начавшаяся буквально через несколько дней после завершения Жетыбайского протеста, вызвала еще большую тревогу у правительства.

В 2011 году в Жанаозене прошла забастовка рабочих, для разгона которой правительство применило смертоносную силу, в результате чего погибло не менее 16 человек.

Это также стало отправной точкой в ​​январе 2022 года для мирных протестов против резкого скачка цен на сжиженный углеводородный газ в Мангистау, которые позже вылились в ожесточенные столкновения в городах по всей стране, в результате которых погибло не менее 238 человек, в основном мирных жителей.

Но задержания протестующих 11 апреля у здания министерства заставили многих задаться вопросом, извлекло ли правительство какие-либо уроки из этих событий.

Министр энергетики Алмасадам Саткалиев пожаловался, что демонстрантами манипулирует их бывший работодатель, компания, проигравшая тендер.

В то же время волна постов в Facebook, близких по стилю и аргументации, вторила позиции Саткалиева, а пользователи социальных сетей добавляли бездоказательные обвинения в том, что рабочие отказались от должностей стоимостью 700 000 тенге, а также утверждали, что многие из протестующих были этническими казахами, родившимися в соседнем страны.

Нефтяники из Жанаозена проводят пикет перед Министерством энергетики Казахстана в Астане 11 апреля.

Один из пользователей Facebook рассказал в интервью Азаттыку, что получил деньги за написание такого поста, но отказался назвать источник комиссии.

Журналист радио написал в Facebook, что отказался от предложения 100 000 тенге написать негативный пост о протестующих.

По словам акима Мангистауской области Нурлана Ногаева, с начала 2022 года в области произошло 134 трудовых конфликта, из них 117 можно отнести к разряду «решенных».

Но политолог Досым Сатпаев сказал Азаттыку, что регион с дефицитом воды, нефтяные ресурсы которого делают его «донором» государственного бюджета, вероятно, будет преследовать режим Казахстана еще какое-то время, если правительство не сможет решить системные проблемы. там.

«Экология, занятость, инфляция — это гигантская масса проблем, которые не решаются из года в год с деструктивным потенциалом, который только растет», — сказал он.

«Проблемы Жанаозена — это проблемы всей страны», — добавил аналитик.

Написано Крисом Риклтоном на основе видеорепортажа Сании Тойкен, Ержана Амирханова, Криса Риклтона и Петра Троценко

Почему в сделке уже может быть источник резервного капитала — Арендодатель и арендатор — Аренда

Нужно посмотреть нет дальше потока полупустого офиса
здания, закрытые розничные магазины и рост процентных ставок (которые
повлияли даже на хорошо работающие классы активов), чтобы увидеть, что
владельцы коммерческой недвижимости (CRE) сталкиваются с бурными
2023.

Их испытания были в разработке в течение некоторого времени. в
годы после Великой рецессии низкие процентные ставки дали
кредиторы возможность «продлить и притвориться». То есть,
кредиторы охотно продлевали кредит, поскольку владельцы часто
в состоянии поддерживать обслуживание долга на текущем уровне, и регулирующие органы не настаивают на
разрешение. Но сегодня, когда спрос со стороны арендаторов снижается, денежные потоки
уменьшается, а стоимость заимствований продолжает расти, дополнительный капитал
потребуется для финансирования операционного дефицита или сокращения долга в
авансом продажи или рефинансирования.

Кредиторы, как правило, были готовы предложить отсрочки, однако
большинство из них требуют от заемщика выплаты основного долга, чтобы выровнять
соотношение «кредит-стоимость» к текущим критериям андеррайтинга.
Со своей стороны, владельцы, находящиеся в бедственном положении, могут быть не в состоянии или не хотят
внести дополнительный капитал, в то время как возможности для рефинансирования или
продажи сдерживаются текущей конъюнктурой процентных ставок и
другие экономические препятствия. Это побуждает заемщиков все чаще
искать спасательный капитал и альтернативные механизмы капитала.

Исторически выбранные заемщиками опционы включали привилегированные
акционерный капитал, мезонинный долг или финансирование акционерного капитала совместного предприятия, хотя
эти источники обычно требуют текущего платежа –
блокпост с денежным потоком уже тугой. Вот почему некоторые могут быть
лучше найти решение, которое в последний раз применялось в 1990-х годах: согласиться
продлевать и модифицировать кредит в обмен на «акционерное
кикер» (т. е. часть выручки от продажи, обычно
характеризуется как процентная выплата).

Преимущества очевидны. Владельцы избегают возможной потери права выкупа и
возможно, даже получить положительную отдачу от своих инвестиций, как только
рынок улучшается. Кредиторы избегают обращения взыскания на заложенное имущество или коротких продаж (т.
распродажи активов по текущим рыночным ценам) и не должны
признать безнадежный кредит, что повлияет на резерв
требования.

Вот что должны знать обе стороны за столом переговоров
как они рассматривают эту альтернативу.

Назад в будущее

Повторное рассмотрение недавних исторических тенденций показывает, почему вышеуказанное
является жизнеспособным решением для навигации по сегодняшнему проблемному CRE
среда.

Финансовый спад 2008 года был вызван крахом стоимости
обвалом цен на жилье и широко распространенными дефолтами по ипотечным кредитам. Что
год, домашняя недвижимость в США потеряла в цене примерно 2 триллиона долларов,
в то время как цены CRE упали на 15 процентов, согласно
Индекс собственности Массачусетского технологического института. Владельцы не могли рефинансировать (или продать и
погасить кредит), но массовой неплатежеспособности жильцов не было
а при процентных ставках, близких к нулю, заемщики могли позволить себе
обслуживать свой долг. Более того, регуляторы шли навстречу
Стратегии кредитования банков. По большому счету те
стратегии оказались очень успешными: рынок восстановился, и кредиторы
в итоге были погашены.

Напротив, процентные ставки и ставки капитализации сегодня выросли и
растет, как и вакансии в офисах, магазинах и других коммерческих
характеристики. Кредиты с истекшим сроком погашения все чаще не могут быть рефинансированы
поскольку стоимость недвижимости упала, а владельцы изо всех сил пытаются обслуживать
существующая задолженность с уменьшенным денежным потоком. Во многих случаях продажа
недвижимость также не является решением, поскольку текущие рыночные цены могут
не приносят достаточной выручки от продажи для погашения долга и повышения
процентные ставки сделали финансирование приобретения непривлекательным для
модели андеррайтинга большинства покупателей.

Например, кредитор ссудил 75 миллионов долларов на собственность, которая была
тогда стоил 100 миллионов долларов, но теперь может стоить всего 70 миллионов долларов.
Лишение права выкупа и продажа на сегодняшнем рынке может оставить
кредитор с доходом в 65 миллионов долларов – как правило,
скидка на отчужденное имущество — и ближе к 70 долларам
миллионов в короткой продаже. С другой стороны, если кредитор придерживается
с заемщиком и соглашается на «кикер акций» в
обмен на расширенные и измененные условия кредита, заемщик будет
тогда у вас будет больше шансов максимизировать стоимость недвижимости
и в конечном итоге обеспечить лучшее возмещение кредитору —
«выигрышный» результат для обеих сторон.

Что необходимо знать кредиторам и заемщикам

Этот подход имеет множество преимуществ, но может быть неправильным
решение в каждом случае. Вот некоторые пороговые вопросы кредиторов
следует спросить, чтобы оценить, является ли такая структура хорошей
соответствовать.

Является ли заемщик лучшим человеком для максимизации
ценить?

В текущих макроэкономических условиях
не может быть «виной» владельца. Если, однако,
кредитор рассматривает эту альтернативу, они должны знать
они имеют дело с компетентной командой собственников, которая
опыт, история соблюдения и готов быть
прозрачны со своими кредиторами.

Что еще более важно, кредиторы должны знать, что их заемщик имеет
четкий и выполнимый бизнес-план для изменения ситуации в этой
экономический климат. Например, общепринятое мнение гласит, что
арендаторы офисов с пониженным спросом будут мигрировать в качество. Что
план должен ли владелец убедить этих жильцов прийти к ним
зданий, будь то с новыми удобствами, клубной атмосферой,
инновационные планировки или улучшения экологии? Напротив, планы
которые немного больше, чем «ждать и надеяться» или не
включать определенные обязательства заемщика в отношении актива.
смотреть со здоровым скептицизмом.

Имеет ли смысл для конкретного
объект?

Согласие на продление и изменение кредита в обмен на
«кикер эквити» может не стоить усилий для многих
офисные здания класса B или C в современных условиях. Эти
менее желательные свойства, возможно, придется преобразовать в жилые
или другое использование, чтобы разблокировать любую будущую ценность, что-то, что может быть слишком
спекулятивным или капиталоемким для участия кредиторов.

В то время как некоторые инвесторы в недвижимость сохраняют оптимизм в отношении многоквартирных домов
и промышленные активы, другие виды активов – например, розничная торговля
торговые центры, непродуктовые стрип-центры и отели, зависящие от
деловые поездки – может не стоить вложений.

Экономика сделки
сбалансированный?

Чтобы это решение заработало, кредитор должен выбрать правильный
баланс между оптимизацией своей доходности (т. е. поиском наибольшего
кикер капитала) и оставляя достаточный потенциал роста, чтобы мотивировать
заемщик. Например, возможность взыскания долга заемщиком.
капитала и приносить положительный доход от инвестиций с большей вероятностью
порождать значимые обязательства со стороны заемщика.

Еще одна стрела в колчане

Согласие на продление и изменение кредита в обмен на
«кикер эквити» может быть лучшей альтернативой только в
выберите экземпляры. Например, регулируемые организации должны будут
определить, как такой подход будет рассматриваться их регулирующими органами.
Долговые фонды должны будут просмотреть документы фонда, чтобы определить это.
жизнеспособность решения. Самое главное, что кредиторы и
заемщики должны помнить, что любая отработка, в том числе кредитор
преобразование долга в капитал будет трудно осуществить до тех пор, пока
экономические условия (особенно процентные ставки) стабилизируются.

Этот бюллетень был впервые опубликован Управлением по коммерческой собственности 4 апреля
2023.

Содержание этой статьи предназначено для предоставления общего
руководство по теме. Следует обратиться за консультацией к специалисту
о ваших конкретных обстоятельствах.

ПОПУЛЯРНЫЕ СТАТЬИ ПО ТЕМЕ: Недвижимость и строительство из США

Право арендодателей на ограничение прав на передачу арендаторов

Маклейн Миддлтон, Профессиональная ассоциация

По мере изменения потребностей бизнеса у арендатора могут появиться избыточные площади, которые можно сдавать в субаренду для получения дохода, компенсирующего расходы по аренде. В качестве альтернативы продажа бизнеса может продемонстрировать…

Юридические последствия понижения зонирования

Nossaman LLP

более ограничительное использование (например, изменение обозначения зонирования…

Катастрофические погодные явления приводят к непредвиденным задержкам, затратам на строительство

HKA

За последнее десятилетие во всем мире участились случаи экстремальных, катастрофических погодных явлений, которые имеют далеко идущие экономические последствия для строительных проектов, которые продолжаются еще долго после того, как небо проясняется.