Руководство по кредитам на строительство: что это такое и как они работают

Если вы не можете найти подходящий дом для покупки, вы можете вместо этого подумать о строительстве дома. Однако финансирование такого рода проектов несколько отличается от получения ипотечного кредита для въезда в существующую собственность. Вместо ипотеки вы должны взять другой вид долга: кредит на строительство.

Вот все, что вам нужно знать о получении кредита на строительство, от того, как они работают, до их стоимости.

Что такое строительный кредит?

Кредит на строительство дома — это краткосрочный продукт с высокой процентной ставкой, который предоставляет средства, необходимые для строительства жилой недвижимости.

Некоторые элементы, для покрытия которых может использоваться кредит на строительство, включают:

• Стоимость земли
• Подрядчик
• Строительные материалы
• Разрешения

Кредит нельзя использовать для оплаты таких вещей, как домашняя мебель.

Кредиты на строительство обычно выдаются на один год. За это время недвижимость должна быть построена и выдано свидетельство о праве собственности.

Это должно быть в какой-то коробке

Статистика кредитов на строительство

• По данным S&P Global Market Intelligence, в четвертом квартале 2022 года объем коммерческих и некоммерческих кредитов на строительство составил 467,64 млрд долларов. Это был самый высокий уровень со второго квартала 2011 года.
• В настоящее время в первую пятерку кредиторов по строительным кредитам по количеству кредитов входят (по порядку): Wells Fargo, U.S. Bank, Bank of America, JP Morgan Chase и Truist, сообщает S&P.
• Начало строительства в частной собственности в феврале 2023 года было на 9,8% выше, чем в январе, при годовом уровне 1,45 млн; По данным Бюро переписи населения США и HUD, количество разрешений на строительство на одну семью в феврале составило 777 000, что на 7,6% больше.
• Доверие строителей к рынку жилья упало до 11-летнего минимума в декабре 2022 года, но с тех пор растет каждый месяц, согласно индексу рынка жилья Национальной ассоциации домостроителей / Wells Fargo.

• Кредиты на строительство обычно требуют как минимум 20-процентного первоначального взноса.

Как работают кредиты на строительство?

Процесс получения кредита на строительство обычно следует этой последовательности шагов.

1. Заемщик подает заявку на получение кредита на строительство, представляя финансовую отчетность, планы и сроки проекта.
2. В случае одобрения заемщик начинает привлекать средства в связи с каждой фазой проекта, обычно выплачивая только проценты. На протяжении всего строительства оценщик или инспектор оценивает здание через ключевые промежутки времени, чтобы выделить больше средств.
3. После завершения строительства заемщик погашает ссуду или, что чаще, конвертирует ссуду в постоянную ипотеку и начинает выплачивать как основную сумму, так и проценты.

Первоначальный срок кредита обычно длится на протяжении всего строительного проекта. Поскольку кредиты на строительство выдаются в такой короткий срок и зависят от хода реализации проекта, вам (или вашему генеральному подрядчику) необходимо предоставить кредитору график строительства, подробные планы и реалистичный бюджет.

В зависимости от типа ссуды на строительство вы можете преобразовать ссуду на строительство в традиционную ипотеку после того, как дом будет построен. Это известно как строительство на постоянный кредит. Если кредит предназначен исключительно для этапа строительства, вам может потребоваться получить отдельную ипотеку, предназначенную для погашения кредита на строительство.

Чем строительные кредиты отличаются от традиционных ипотечных кредитов

Помимо стоимости и сроков погашения, строительные кредиты и ипотечные кредиты имеют несколько основных отличий:

• Распределение средств. В отличие от ипотеки и потребительских кредитов, которые предусматривают единовременный платеж, кредитор выплачивает деньги по строительному кредиту поэтапно по мере продвижения работ над новым домом. Эти розыгрыши, как правило, происходят, когда основные вехи завершены — например, когда заложен фундамент или начинается каркас дома.
• Выплаты. С ипотекой вы сразу начинаете выплачивать основную сумму и проценты. В случае кредита на строительство от вас, как правило, ожидают выплаты только процентов на этапе строительства. Кроме того, заемщики, как правило, обязаны выплачивать проценты только по любым средствам, привлеченным на сегодняшний день, до завершения строительства.
• Инспекция/привлечение оценщика. Пока дом строится, кредитор поручает оценщику или инспектору проверять дом на различных этапах строительства. Если все одобрено, кредитор производит дополнительные платежи подрядчику, известные как розыгрыши. Ожидайте от четырех до шести инспекций для контроля за ходом работ.

Ставки по кредитам на строительство

В отличие от традиционных ипотечных кредитов с фиксированными процентными ставками, кредиты на строительство обычно имеют переменные процентные ставки, которые меняются вверх и вниз вместе с основной ставкой. Это означает, что ваш ежемесячный платеж также может меняться, увеличиваясь или уменьшаясь в зависимости от изменения ставок.

Ставки по кредитам на строительство обычно выше, чем ставки по традиционным ипотечным кредитам. Частично это связано с тем, что они не обеспечены (подкреплены активом). При традиционной ипотеке ваш дом выступает в качестве залога — если вы не выполните свои платежи, кредитор может конфисковать ваш дом. С кредитом на строительство дома у кредитора нет такой возможности, поэтому они склонны рассматривать эти кредиты как более высокие риски.

В среднем можно ожидать, что процентные ставки по кредитам на строительство будут примерно на 1 процентный пункт выше, чем ставки по традиционным ипотечным кредитам.

Виды строительных кредитов

Кредит на строительство на постоянной основе

При кредите на строительство на постоянной основе вы занимаете деньги для оплаты стоимости строительства вашего дома, и как только дом будет завершен и вы въедете, кредит конвертируется в постоянную ипотеку.

Преимущество подхода «от строительства до постоянного объекта» заключается в том, что вам нужно оплатить только один набор расходов на закрытие, что снижает ваши общие сборы.

«Это одноразовое закрытие, поэтому вы не платите за дублирование комиссии за расчеты», — говорит Джанет Босси, старший вице-президент OceanFirst Bank в Нью-Джерси.

Как только происходит переход от строительства к постоянному объекту, ссуда становится традиционной ипотекой, обычно со сроком ссуды от 15 до 30 лет. Затем вы делаете платежи, которые покрывают как проценты, так и основную сумму. В это время вы можете выбрать ипотечный кредит с фиксированной или регулируемой процентной ставкой. Другие ваши варианты включают в себя кредит FHA на строительство на постоянной основе — с менее строгими стандартами утверждения, которые могут быть особенно полезны для некоторых заемщиков — или кредит на строительство VA, если вы являетесь ветераном, имеющим право на получение кредита.

Ссуда ​​только на строительство

Ссуда ​​только на строительство предоставляет средства, необходимые для завершения строительства дома, но заемщик несет ответственность либо за полную выплату ссуды по истечении срока (обычно один год или менее), либо за получение ипотеки обеспечить постоянное финансирование.

Средства по этим ссудам на строительство распределяются на основе процента завершенного проекта, и заемщик несет ответственность только за выплату процентов по полученным деньгам.

Кредиты только на строительство могут в конечном итоге оказаться дороже, если вам понадобится постоянная ипотека, поскольку вы выполняете две отдельные кредитные операции и платите два набора сборов. Затраты на закрытие, как правило, составляют тысячи долларов, поэтому это помогает избежать еще одного набора.

Еще одно соображение заключается в том, что ваше финансовое положение может ухудшиться в процессе строительства. Если вы потеряете работу или столкнетесь с какими-либо другими трудностями, вы, возможно, не сможете претендовать на получение ипотечного кредита позже — и, возможно, не сможете переехать в свой новый дом.

Кредит на ремонт

Если вы хотите улучшить существующий дом, а не строить его, вы можете сравнить варианты кредита на ремонт дома. Они бывают разных форм в зависимости от суммы денег, которую вы тратите на проект.

«Если домовладелец хочет потратить менее 20 000 долларов, он может рассмотреть возможность получения личного кредита или использования кредитной карты для финансирования ремонта», — говорит Стив Камински, глава отдела жилищного кредитования в США в TD Bank. «Для ремонта стоимостью от 25 000 долларов или около того может быть уместна ссуда или кредитная линия под залог дома, если домовладелец накопил капитал в своем доме».

Другим приемлемым вариантом в условиях низких ставок по ипотечным кредитам является рефинансирование наличными, при котором домовладелец берет новый ипотечный кредит на более высокую сумму, чем его текущий кредит, и получает дополнительную сумму в виде единовременной выплаты. Однако по мере роста ставок обналичивание рефи становится менее привлекательным.

При любом из этих вариантов кредитор, как правило, не требует раскрытия информации о том, как домовладелец будет использовать средства. Домовладелец управляет бюджетом, планом и платежами. При других формах финансирования кредитор будет оценивать строителя, проверять бюджет и следить за графиком розыгрыша.

Ссуда ​​на строительство от собственника-застройщика

Ссуда ​​от собственника-застройщика — это ссуда на постоянное строительство или только на строительство, в которой заемщик также выступает в качестве строителя дома.

Большинство кредиторов не позволяют заемщику выступать в качестве собственного строителя из-за сложности строительства дома и опыта, необходимого для соблюдения строительных норм и правил. Кредиторы, которые это делают, обычно разрешают это только в том случае, если заемщик является лицензированным строителем по профессии.

Конечная ссуда

Термин «конечная ссуда» просто относится к ипотеке домовладельца после того, как недвижимость будет построена, объясняет Камински. Кредит на строительство используется на этапе строительства и погашается после завершения строительства. Заемщику затем будет выплачиваться обычная ипотека, также известная как окончательная ссуда.

«Не все кредиторы предлагают ссуду от строительства до постоянной, которая предполагает закрытие одной ссуды. Некоторым требуется второе закрытие для перехода на постоянную ипотеку или окончательную ссуду», — говорит Камински.

Требования к кредиту на строительство

Компании, предлагающие кредиты на строительство, обычно требуют от заемщиков:

• Стабильность в финансовом отношении. Чтобы получить кредит на строительство, вам понадобится низкое отношение долга к доходу и способ доказать достаточный доход для погашения кредита. Вам также обычно требуется кредитный рейтинг не менее 680.
• Внесите авансовый платеж. Вам необходимо внести первоначальный взнос при подаче заявки на кредит, как и в случае с ипотекой: кредитор не будет финансировать 100 процентов проекта. Сумма будет зависеть от выбранного вами кредитора и суммы, которую вы пытаетесь занять для оплаты строительства, но строительные кредиты обычно требуют не менее 20 процентов первоначального взноса.
• Иметь план строительства. Если у вас есть подробные планы и график проекта, особенно если они были составлены строительной компанией, с которой вы собираетесь работать, это может помочь кредиторам почувствовать себя более уверенными в том, что все пойдет по этому плану, и вы сможете погасить кредит.
• Проведите оценку дома. Готовый дом будет служить залогом по кредиту, поэтому кредиторы хотят убедиться, что залога будет достаточно для обеспечения кредита. Для этого они могут потребовать, чтобы вы получили оценку, оценивающую, сколько будет стоить готовый дом.

Как получить кредит на строительство

Получение одобрения на получение кредита на строительство может показаться похожим на процесс получения ипотечного кредита, но получить одобрение на строительство нового дома немного сложнее. Как правило, вы должны выполнить следующие четыре шага:

1. Найдите лицензированного строителя: Любой кредитор захочет знать, что строитель, отвечающий за проект, обладает опытом для завершения строительства дома. Если у вас есть друзья, которые построили свои собственные дома, попросите рекомендации. Вы также можете обратиться к каталогу местных ассоциаций строителей жилья NAHB, чтобы найти подрядчиков в вашем районе. Точно так же, как вы бы сравнили несколько существующих домов перед покупкой, разумно сравнить разных строителей, чтобы найти сочетание цены и опыта, которое соответствует вашим потребностям.
2. Соберите документы: Кредитор, скорее всего, попросит вашего застройщика заключить контракт, в котором будут указаны подробные цены и планы проекта. Убедитесь, что у вас есть рекомендации для вашего строителя и любые необходимые доказательства их деловых полномочий. Вам также, вероятно, потребуется предоставить многие из тех же финансовых документов, что и для традиционной ипотеки, таких как платежные квитанции и налоговые декларации, которые подтверждают доход, активы и занятость.
3. Получить предварительное одобрение: Предварительное одобрение кредита на строительство может дать полезное представление о том, сколько вы сможете занять для проекта. Это может быть важным шагом, позволяющим избежать оплаты планов у архитектора или составления чертежей дома, который вы не сможете себе позволить.
4. Получите страховку домовладельца: Даже если вы еще не живете в доме, ваш кредитор, скорее всего, потребует предоплаченный страховой полис домовладельца, который включает покрытие рисков строителей. Таким образом, если что-то случится в процессе строительства — например, загорится недостроенный объект или кто-то его разрушит — вы будете защищены.

Как найти кредитора по строительному кредиту

Свяжитесь с несколькими опытными кредиторами по строительному кредиту, чтобы получить подробную информацию об их конкретных программах и процедурах, и сравните ставки по строительному кредиту, условия и требования к первоначальному взносу, чтобы убедиться, что вы получаете наилучшую возможную сделку для ваша ситуация.

«Поскольку кредиты на строительство — более сложные операции, чем стандартная ипотека, лучше всего найти кредитора, который специализируется на кредитовании строительства и не новичок в этом процессе», — говорит Босси.

Если у вас возникли проблемы с поиском кредитора, готового работать с вами, обратитесь в небольшие региональные банки или кредитные союзы. Они могут быть более гибкими в своем андеррайтинге, если вы можете показать, что вы представляете хороший риск, или, по крайней мере, у вас есть связь, на которую они могут вас направить.

Часто задаваемые вопросы о кредитах на строительство

• Спросите своего кредитора, как деньги выплачиваются из суммы вашего кредита. Некоторые кредиторы разрешают ежемесячные выплаты, в то время как другие разрешают ничью только после прохождения проверки. Узнайте о любых процессах или документации, необходимых для получения денег из вашего кредита на строительство, чтобы вы могли своевременно оплачивать счета по мере их поступления.

  Понимание этого процесса — и уверенность в том, что ваш подрядчик тоже — может помочь избежать задержек из-за нехватки средств.

• Поговорите со своим подрядчиком и обсудите сроки строительства дома и какие факторы могут замедлить работу.